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【吐血整理】 加拿大房产事宜百科全书 - 只有想不到,没有找不到 | Jooyee 聚译网

【吐血整理】 加拿大房产事宜百科全书 - 只有想不到,没有找不到

Buying a Home in British Columbia

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在卑诗省买房子

小编按语:

您的房屋可能是您一生中最有价值的资产之一,因此不管您今天是要买,要卖,自住还是出租,您一定要了解房屋交易的种种程序。聚译网为您整理下列一套实用的文章,让您轻松成为卑诗省地产达人!

 

 

买房也许是我们大多数人一生中最大的一项投资。然而有些人买房所花费的时间比买一辆车还要短。这是因为我们大多数并不了解如何买房,也不清楚应该问什么问题。我们可能会想当然,会在不应该依赖别人的时候依赖别人,有时我们事后会希望我们应该在过程中多了解一些。

卑诗省地产理事会认为,了解买房过程中的常见流程,认清相关文件的重要性,以及明白您在交易过程中所牵涉人员的作用,以上事项对您来说都十分重要。买房是一件大事。这一信息将帮助您更好地理解整个流程。

尽管卑诗省地产理事会认为以下信息可靠,但并未确保其可靠性。地产理事会不对以下文件中出现的任何错误以及可靠性负责。在根据以下任何信息采取行动之前,应听取专业咨询顾问的意见。

 

在本指南中,您将了解下列信息:

 购房决定

  • 房屋结构类型
  • 房屋所有权类型

您能负担多少?

  • 首付款
  • 贷款
  • 什么是房屋抵押贷款?
  • 抵押贷款有哪些类型?
  • 什么是偿还期?
  • 什么是贷款期?
  • 如果申请抵押贷款,您的承受能力多少?
  • 手续费

   您应该在哪里买房?

  房产持牌经纪

  • 持牌要求
  • 卖方及买方持牌经纪的责任
  • 您与房产持牌经纪的关系
  • 买方可以希望房产持牌经纪为其提供哪些服务

大搜索!

  • 您应该寻找什么样的房子?
  • 买方注意!

您应该了解哪些其他问题?


辅助服务——验房及其他调查报告

制作报价单

  • 报价单中应该包含什么?
  • 卖方有哪些选择?
  • 买方有哪些选择?
  • 更多关于“待定”条款的信息
  • 更多关于定金的信息

 
完成购房交易

  • 您在完成购房时需要法律援助吗?
  • 对持牌经纪的投诉

 

 

 购房决定

买房是一个既兴奋又困惑的决定!它也许是您一生中做过最大的投资决定。您不仅必须与您的决定相伴,还会居住在您的“决定”之中,所以您肯定不想犯下昂贵的错误。在您开始寻找“梦之家”的时候,不妨通过考虑一些基本的问题,来理清自己的思绪:

我的房子需要什么?
我有哪些选择?
我可以为此支付多少钱?

如果您事先花一些时间理清这些问题,在选房的过程中就会减少一些沮丧和失望。

 

房屋结构类型

为满足不同人群的不同需求,多年来已发展出多种多样的房屋结构和所有权类型。您的个人要求和收入水平将决定您目前适合哪种房屋类型。

独栋住宅、独立屋——独立屋是指与其他任何其他住宅结构不共用院墙,在自有土地上独立建造的房屋,并拥有自己的前院、后院和侧院。独立屋的大小各异,从一层的平房到多层大厦都有。

半独立屋——半独立屋是指,一栋房子,左右两家分开,公用中间的一道墙。有时候被称为“并排”双联屋。

双联屋——双联屋是指两个独立的住宅,或者是并排相连(半独立屋),或者是一个单位在另一个单位上面。请注意,这种结构有可能是分契产权物业,因此受《分契物业法》约束

联排房——在卑诗省,“联排房”一词通常是指一组住宅(大多是两层高),共用外墙,每一栋房屋都有自己独立的出入口。

公寓——公寓是指一组几个住宅中的一个单元(大多是上下层建筑中的一层),这些住宅通过公用外墙相连,通过公共门厅出入每个单元的门。公寓所在的整个建筑通常从3层到33层或更多楼层不等。

移动或活动房——活动房指的是工厂制造的一种住宅结构,无论是否有轮子,这种房屋都可随意移动。它通常被放置在活动房驻留地供出租的空地上(称为“活动房屋的路面”)。

 

房屋所有权类型

房屋所有权类型有很多种,但最常见的包括以下几种:

永久产权——永久产权(也被称为“绝对所有权”)是我们通常所说的房屋“所有权”更准确的定义。永久产权权益所有人对土地及土地上的建筑拥有全权使用权和控制权,该权利受任何皇家权利、当地土地使用规章制度以及购房时有效的任何其他限制条件约束。

分契产权——所有权中的分契产权类型专门是为大型房产(分契项目)中特定住宅单位(分契单位)提供的独家使用权以及所有权,再加上门厅、空地、车库、电梯等公共区域的共同使用权和所有权。这种类型的所有权适用于双联屋、公寓楼、联排房屋区、仓库和其他类型的建筑。此外,一些独栋住宅开发可能也是仅有土地开发的一部分。由于共用区域的所有权是共享的,业主也应分担房屋维修的经济责任。

租赁权——在某些情况下,您可能会购买长期但有使用期限的住宅使用权。这种使用权所有人所拥有的这种权利叫做租赁权。这种所有权大多用于城市土地上修建的联排房或者公寓。偶尔这种所有权也用于在加拿大“第一民族”保护区农场土地上建造的独立屋,或者当拥有整栋公寓大楼永久产权权益的所有人将单个公寓单位的租赁权出售给其他“所有人”时,也适用这种所有权。租赁权益通常设定为99年,但无论初始期限是多久,您只能购买剩余的期限。 当然,剩余期限越短,您愿意为此支付的金额越少,或者说最后一刻向您购买租赁权的人为此支付的费用就越少。

合作运营产权——在这种合作运营产权中,公司或合作协会拥有包含多个住房单位的所有权,而每位所有人仅持有该住宅的股份。每位股份持有人可以分到其中一套单位用于居住。

 

您能负担多少?

在开始找房前,您应该清楚您在购房上可以花多少钱,这一点十分重要。了解了这一点,您就可以有效利用您宝贵的时间,集中寻找符合您预算的房屋。如果您清楚以下信息,就可以计算出一个相对准确的预算数目:

$_____ 您有多少存款可以用来购房,这部分资金也叫做首付款。
$ _____加:您可以借到的金额。
$_____减 :与购房有关的手续费以及其他“最后一刻的”费用。
$ _____等于:最高价格

 

首付款

贷款机构通常要求您至少支付所购房款总价的5%到10%作为首付款。贷款机构的政策可能会随时发生变化。但一般情况下,首付款越多越好。购房定金可作为首付款的一部分。

 

贷款

几乎每个买房人在付房款时都需要借一些钱。确定抵押贷款额度最简单的办法就是咨询一家或几家贷款机构。这些贷款机构会根据您家庭目前的收入和负债情况进行标准测试,然后决定给您多少贷款。为确保您有能力偿还贷款,他们会就您的财务情况提一些问题,并进行详尽的信用调查。

 

什么是房屋抵押贷款?

如需贷款购房,可能需要签署一份抵押贷款文件。这份文件会详细列出贷款和偿还的具体条款。如果您不能履行还款义务,贷款机构有权收回您的房屋,来偿还您未还的款项。

 

抵押贷款有哪些类型?

以下是抵押贷款的两种基本类型:

  •  传统抵押贷款是指贷款金额最多不超过房屋售价或评估值的75%,两者中取较低价。
  •  高比率抵押贷款是指贷款金额超过房屋售价或评估值的75%,两者中取较低价。但是,借款人必须支付一笔抵押贷款违约保险费,以在借款人不偿还借款时保护贷款机构的利益。关于保险费,请咨询您的贷款机构。

 

什么是偿还期?

通常来说,抵押贷款的偿还额度通常是按照20年或25年之内还清贷款来计算的,这段时间称为偿还期。每期还款额都包括截至付款之日的累计利息,加上应还的部分本金。您选择的偿还期越长,定期还款额就越低。请记住,如果您选择了较短的偿还期,您还款的速度越快,您贷款的成本就越低。

 

什么是贷款期限?

大部分抵押贷款合同只允许在指定期限内定期还款,这个期限通常比偿还期短,最短六个月,也可以长至五年或五年以上。

贷款期限截止之日,会要求您支付全部未还余额。如果您没有足够的的钱来支付欠款余额,可能需要再次申请贷款。

贷款期限的长短部分取决于您对利率上调或下降的考虑。请记住,您选择的贷款期限越长,您的每月还款额就越稳定。
请注意:贷款机构没有义务在您贷款结束时为您的抵押贷款续约。

 

如果选择抵押贷款,您的承受能力是多少?

基于您的收入:
一个基本的原则是,您每月应还的房屋贷款不应超过您每月总收入(税前)的30%。对您偿还抵押贷款能力的测试通常被称为债务的偿债比率。

完成下列计算,确定您能够承担的抵押贷款、房产税(适用情况下),加上50%楼层维护费的金额大概是多少。部分贷款机构要求每月最高付款总额也包括取暖费用。

  • 您的每月总收入$___
  • 共同签署人的每月总收入(如有)$_____
  • 其他收入(每月)$______
  • 每月收入总计$______
  • 上栏收入总计乘以30%,得出您的:每月最高房贷还款总额$______

取决于您的其他经济债务:
如果您每月还有其他经济债务,比如车辆或者信用卡还款义务,贷款机构也会进行总债务比率测试,来决定您可以申请的最高抵押贷款金额。

$ ____ 您每月的住房还贷额
$ ____ 已确定的每月还贷额(车辆、信用卡等等)
$ ____每月总还款额

应坚持的基本原则是,您每月的住房还贷额加上其他的每月还贷金额之和不应超过每月总收入的40%。

债务偿债比率和总债务比率测试可确保您申请到的贷款额不会超过您合理负担的还款额度,通过这种方式可以保护您及贷款机构的利益。

许多借款机构在您开始选新房子之前,会对您进行抵押贷款额度及类型的资格预审。花一些时间申请预准抵押贷款,可以确保您了解您能够承受的还款额度是多少。

在签署贷款协议前,大部分借款机构都会要求对您选中的房子进行评估。评估值是对该房屋价值的专业估值,并有可能与您愿意支付的购买价有出入。评估值有可能会影响贷款的批准额度。

 

手续费

可以用您手上的现金支付手续费,但您必须记住,所有这些现金都不能用作您的首付款。还有“最后一刻”费用,比如税金、法律费用、评估费、搬家费以及您最后一刻入住前需要支付的保险费。现在该对“最终”费用做一下预算了。您必须要准备好支付以下手续费的大部分,也许是全部。

财产转让税——卑诗省政府出台了一项财产转让税,所有房屋转让给新业主之前都必须支付这笔财产转让税。部分买方可以免缴这笔税金。更多信息,请访问财产转让税办公室网站:www.sbr.gov.bc.ca/business/Property_Taxes/Property_Transfer_Tax/ptt.htm。

商品及服务税——如果您购买的是新建房屋,您可能需要在购房价基础上支付商品及服务税。根据房屋价值,可能会有一些优惠。更多信息,请访问加拿大税务局网站www.cra-arc.gc.ca。

房产税——如果现在的业主已经向市政府支付了全年的房产税,那么您应该将您当年需支付的税金补偿给他们。

评估费——如果借款机构要求在批准您贷款前进行评估,您应承担评估费。

测量费——借款机构可能要求提交测量图。测量目的在于确定该物业的地界,保证所有的建筑都位于界限之内。
请注意:借款机构可能会要求提供地基图,地基图上标示了建筑在物业的什么位置;或要求提供界石图,界石图标示了物业的实际界限。如果现在的业主不能提供最新的测量图,则您需支付测量费进行测量。

抵押贷款申请费——借款机构可能会收取抵押贷款申请费。不同的借款机构收取的费用可能不同。

请不要忘记最后一刻的费用

抵押贷款违约保险——抵押贷款超过房屋评估值的75%时,常常需要购买这种保险。其目的在于,当您无法支付您的抵押贷款,并且您的房屋又不足以偿还您的抵押贷款时,确保贷款机构不会因此受损。保险费会支付给贷款机构,大多数情况下,会被加进贷款总额当中,在贷款期限内进行支付。

人寿和残疾抵押贷款保险——您可以根据自己的意愿,购买相应的保险,确保您在不幸去世或残疾之后,有能力偿还剩余的抵押贷款。

火灾责任险——抵押贷款贷款机构会要求您购买这种保险,以备万一发生火灾,在您收到任何保险赔付之前,贷款机构会收到抵押贷款所欠余额。

法律费用——房屋所有权由卖方转移给买房必须在土地所有权和测量机关办公室备案登记,以保护新业主的利益。

您可以聘请一位律师或公证员在购房交易过程中代表您履行各种手续。律师或公证员会收取服务费,以及一些支出款项,包括土地所有权登记费。如果您需要申请新的抵押贷款来购房,可能会产生额外的费用和开支,来准备抵押文件并进行登记。

还应另外准备一些钱用于支付其他的“最后一刻”费用:

  • 房屋检查费用
  • 搬家费用
  • 公用事业公司要求的定金
  • 家居用品;
    • 厨房电器设备;
    • 花园设备,
    • 垃圾桶/工具/窗帘等等。
  • 重新装修或者翻新。

 

您应该在哪里买房? 

在开始找新房之前,重要的是您应该考虑所有居住人的需求,他们现在以及将来的日常活动对您希望购买房屋的面积或位置有何影响。考虑以下问题,可以帮助您决定在哪里买房,买什么房。

社区

  • 乡村?小镇?郊区?城市?
  • 有哪些设施:购物中心?祷告场所?娱乐设施?医院?学校?
  • 房产税与其他社区的房产税相比如何?
  •  是否存在您可能不喜欢的未来开发计划?
  • 排水和供水系统能满足需求吗?
  • 公共设施是否齐全?费用如何:电?天然气?水?
  • 提供哪些公共服务:警察?消防措施?救护车?垃圾清理?邮件寄送?积雪清理

交通

  • 附近有公共交通吗?
  • 您是否介意距离工作地点以及朋友住处太远?
  • 您是否有能力支付开车上班的费用,以及在工作场所的停车费?
  • 您的伴侣需要需要另一辆车上班、购物、送孩子上学或进行其他活动?
  • 进出主路方便吗?

街区

  • 公共和私人财产的养护都达到您的标准了吗?
  • 周边邻居如何:安静的成年人?青少年?孩子们可能的玩伴?
  • 邻居的收入水平和生活方式是否与您相仿?
  • 近年来房屋价格是上升、下降还是保持稳定?
  • 是否有已知的即将上马的项目可能在将来显著影响您的生活质量或改变这个区域的房价?你对目前的分区规定满意吗?在他们对房屋保值的同时,是否可以按照您的设想充分利用自己的房屋:室外篮球场和烤肉?船只储藏室?居家企业?养鸡/兔子/马?修剪树木?修建高栅栏?建地下套房?等等。当您在周围散步时,您脑海中是否可以勾勒出未来生活在这里的画面?您是否了解已注册多项产权公司规章制度的效力?例如,这些规章制度是否限制了您出租该房产,或者禁养宠物的权利?这些规章制度是否影响了您的生活质量和/或对未来房价带来负面影响或保值?

住宅

  • 您只对新建住宅感兴趣吗?对具有历史特色的房屋呢?或对已修缮好并再次出售的房屋呢?对很坚固、有年头的、只需重新装修的房屋呢?或者您会买一栋“待修房”并进行大的翻新吗?
  • 您需要什么样的组合空间?您所需要考虑的不仅是卧室,洗手间和车库,还需要考虑您休闲活动和儿童游乐的场所,还有您储存衣服、滑雪板、自行车、帆板、工具、花园设备等物品的储藏室。
  • 一个宽敞,装备齐全的厨房对您来说重要吗?壁炉呢?您需要一个宽敞的门厅吗?阳台?游泳池?
  • 您是喜欢一小块草坪和无需精心打理的花园,还是享受精心修剪草坪的活动,并能种些花花草草?
  • 您需要在未来给更多孩子准备更多空间吗?年长的父母?姻亲?您需要为自己或访客设置无障碍设施吗?
  • 有禁止饲养宠物或出租的限制条件吗?

学校

  • 周围有哪些学校:小学,高中,成人夜校,大学?
  • 学校有多远?学生以何种方式上学?
  • 学校学生多吗?
  • 体育项目令您满意吗?
  • 学生的成绩好吗?
  • 如果您的家庭有特殊的教育需要,社区可以提供吗?

房产持牌经纪:

持牌要求

您必须了解,根据《房地产服务法案》,在卑诗省境内,您雇佣来协助您买房的人必须持有相关许可。

 

卖方和买方持牌经纪的责任

每一次房地产交易中都有一个卖方,一个买方。房产持牌经纪既可以作为卖方代理,也可以作为买方代理,或者作为双方代理。在与房产持牌经纪第一次会面一开始,持照者应当为您解释他或她作为买者与您关系的性质,或者他或她与卖者的关系。持牌经纪应依法向您提供这一信息,并向您解释其含义。

 

您与房产持牌经纪的关系

当提供房地产服务的时候,这种关系的本质是买方或卖方与房地产经纪公司,包括其相关持牌经纪之间的关系,认清这一点十分重要。这种关系可能是独家代理、有限的双重代理,也可能没有任何代理关系。 

独家代理机构

持牌经纪仅代表买方或卖方时,通常建立的是独家代理关系。雇佣持牌经纪作为其独家代理的买方或卖方,被称为”客户“。有多种不同的独家代理关系。本材料中涉及的”房地产经纪公司“,即房地产代理机构的历史原型,这种情况下房地产经纪公司作为客户的代理人,而该房地产经纪公司雇佣的所有持牌经纪自动承担与客户的房地产经纪公司相同的代理义务。如果房地产经纪公司在某一个具体交易中仅代表一个客户,就被称为”独家“代理。另一种独家代理,”指定代理“,是指房地产经纪公司和客户一致同意由房地产经纪公司委派其雇佣的一名或多名持牌经纪,作为独家代理或代表该客户为该客户提供房地产服务。在指定代理机构中,房地产经纪公司对客户有合同义务,但实际上是指定代理代表客户行使独家代理的职责。

作为代理,持牌经纪对其客户具有相应的义务。所有持牌经纪除应秉承诚实的原则,以合理程度的谨慎和技能履行其所有职责外,还具有:

  • 对客户绝对忠诚的义务;
  • 为客户保密的义务;
  • 服从客户的所有法律指示的义务;以及
  • 在代表客户办理手续时,对委托人放在房地产经纪公司手中的现金和财产进行报账的义务。

在指定代理关系中,房地产经纪公司和客户均同意,除同指定代理共同承担为客户保密的义务,以及代表客户保管现金的义务之外,以上义务都被认为是指定代理的责任。

有限的双重代理

如果一个代理在双方同意的情况下,既代表卖方,又代表买方,这种由合同确立的关系的本质就是有限的双重代理。在房地产经纪公司机构中,当房地产经纪公司雇佣的同一个持牌经纪既代表买方又代表卖方时,或由同一家房地产经纪公司雇佣的不同持牌经纪代表买方和卖方时,即出现了有限的双重代理。在同一家房地产经纪公司代表买方和卖方前,双方必须同意建立这样的关系。在同意前,应充分告知买方和卖方代理(房地产经纪公司)对买方及买方责任及义务的有限性。

指定代理机构允许聘用同一家房地产经纪公司的两个客户通过各自指定的代理作出独立的陈述,从而杜绝了当两个客户的权益发生冲突,比如他们想就同一处房产进行协商时,会出现内部有限的双重代理机构的现象。

如果建立的是有限的双重代理关系,则代理(房地产经纪公司或其指定代理)不可能对双方履行全部的义务。因此,相关义务受合同约束,以及独家代理,无论是房地产经纪公司还是其指定代理,都会成为有限的双重代理,其义务限于以下范围:

  • 房地产经纪公司和/或其指定代理必须公平地对待买方和卖方;
  • 绝对公开的义务受限,所以房地产经纪公司或其指定代理无需公开买方愿意支付的价格,卖方愿意出售的价格,或者任意一方的动机;以及
  • 房地产经纪公司或者其指定代理得公开任何一方的个人信息,除非有书面授权。

无代理

房产经纪公司或其指定代理也有可能与买方或卖方达成一致,他们不会在交易中作为代理代表任何一方履行手续。也就是说,在交易中不存在代理。在这种情况下,买方或卖方将成为“顾客”,而不是房地产经纪公司或其指定代理的客户。 这种情况可能发生在:比如,当一个持牌经纪已经与卖方建立代理关系,这时买方有意于卖方的房产。在这种情况下,持牌经纪不得建议或暗示价格,代表顾客进行谈判,将其客户底价告知顾客,或透露任何关于其客户的保密信息,除非客户另行授权。但是,持牌经纪可以为顾客提供其他服务,例如:

  • 解释房地产术语、行业惯例和各种表;
  • 协助筛选和实地查看物业;
  • 根据顾客的指示准备和提交所有出价和还价;
  • 通知您贷款机构及其政策;以及
  • 确定并估计交易中产生的费用。

 

买方希望持牌经纪可以为其提供哪些服务

您可以希望持牌经纪为您提供以下服务:

  • 帮助您确定您需要什么类型的房屋,以及您可以支付多少钱
  • 提供关于合适的物业以及贷款渠道的信息
  • 安排实地察看合适的物业
  • 关于您对中意的任何房屋提出的任何问题做出准确的回答
  • 解释房地产交易中使用的各种表,并协助您起草购房书面报价
  • 代表您向卖方提交书面报价
  • 卖方接受您的出价后,帮助您熟悉购房交易的整个流程

请记住,如果与您合作的持牌经纪是卖方代理,您给他/她的所有信息都必须传达给卖方。对您最有利的方式是,无论您想与卖方当面讨论什么,都应与持牌经纪讨论。

 

大搜索

现在是您开启信息性搜索“最适合”的家的时候了。您已经收集到所需的全部信息,可帮您做出一个理性决定而非冲动决定。但这并不是一件容易的事情!和其他人一样,您可能也会想要您买不起的东西。请不要灰心。每一个业主开始的时候都觉得总有一款房子适合自己!

 

您应该寻找什么样的房子?

您找到合适的房子之后,请一定不要不好意思!您将要做一大笔投资,所以应该对房子的每一处进行详尽的调查。请对以下情况进行详细调查:

  • 房屋的面积和外观如何?排水、供水、天然气、电路等设施和服务是否齐全?
  • 居住面积有多少英尺?有几个房间?
  • 房顶的状况和老化程度:漏水吗?或者近期做过修补吗?如果只有房顶部分进行过修补,剩下的部分会有问题吗?
  • 屋顶有没有排水沟和落水管连接到下水道?
  • 内墙和天花板够坚固吗?是干式墙还是石灰墙?有没有漏水或者裂缝的痕迹?
  • 地板结实吗?是否水平?地板和地基的情况如何?天花板是否下陷?
  • 有白蚁或干腐的痕迹吗?
  • 地毯下是哪种地板?
  • 楼梯和门框有没有歪,连接处是否有问题?采光如何?
  • 房屋面向哪个方向——北、南、东还是西?
  • 房屋面积能够满足您家人的需求吗?房屋设计是否符合您的生活习惯?
  • 厨房大小合适吗?电源插座够用吗?有没有足够的空间放家用电器?橱柜如何?
  • 储物空间和柜子的空间够用吗?
  • 看上去进行翻新过吗?如果翻新过,有无房屋、电路和天然气改造许可副本?管道工作必须有建筑许可方可进行;但是,天然气和电力作业必须有单独的许可。
    • 电路情况如何?地下室是否可以看见电缆,或电缆是否靠近配电板,而配电板并没有每隔一定间隔固定在地板格栅或者墙壁上?如果有,就意味着可能有未经允许的电路系统改造工作。
    •  有安装好的浴缸或游泳池吗?如果有,请检查这些装置是否有电力作业许可——为了保证您和您家人的安全,必须对这些设备的电力系统进行正确接地。
    • 是否在某楼层引入了嵌入式天然气壁炉?该装置是否有天然气许可?对这些装置的可燃物进行适当的清理非常重要,如果能出示相关许可,可以证明是由有执照的承包商执行的这项工作,和/或由有资质的人检查完成。
  • 有令您满意的排风设备吗?厨房和卧室有排风扇吗?
  • 房子是哪种供暖系统?(加压气流?重力?等等)使用哪种燃料?有蒸汽泵吗?
  • 有足够的电线吗?您的电力设备有足够的动力吗?家里有足够的插座吗?保险丝盒更换过吗?
  • 利用的墙面能够满足您的需求吗?检查门窗的位置。
  • 排水——房子的排水系统是否良好?房子有没有做防水腐蚀的绿化?
  • 地下室和地基的情况如何?您应该检查墙壁和地板。地板是干燥的吗?
  • 有洗衣机和烘干机的接线图吗?
  • 阁楼和管线空间如何?有没有漏水的痕迹?木材是否干腐?有适当的排风和绝缘吗?绝缘符合最新规范吗?
  • 地基有没有严重的裂缝、凸起或不均匀沉陷?
  • 车库有多大?车道够宽吗?有无裂缝、凸起?排水满意吗?
  • 门窗的防水缝如何?何种防暴风窗?情况如何?门窗可以轻松打开和关闭吗?

每一栋房子都是独具特色。所以做好笔记,您将来就可以轻松地想起相关的细节!

 

买方注意!

如果您认为已经找到了自己心仪的家,但关于其建筑质量仍有一些担心,现在就是寻求专业意见的最好时机了。请考虑邀请建筑检查服务部门对该住宅进行检查,他们会出具书面报告。买房是一大笔投资,所以不妨考虑将这笔服务费作为保险费。

请知悉,房屋检查基本上是肉眼排查,因此可能无法发现电路或天然气系统的问题。如果发现电路或天然气系统和/或未经许可就进行施工的工程,您应该雇佣有资质的人员对相关区域进行检查。

受到非议或带有偏见的房产
有些时候在进行房产交易时,作为买方的您有责任询问一些对您及您的家人至关重要的问题,而不是仅仅依靠持牌经纪来猜测您的全部需求。

作为潜在买方的您,所担心的是不明显的和机械方面的问题,您可以请专业人士进行房屋检查。但是,消费者也可能有其它方面的担忧,导致放弃某房产。某些问题可能会导致房产被描述为“受到非议的房产”或“带有偏见的房产”。如果某处房产内部或周边有一些问题,但并不影响其外表或自身功能,有时会用上述词汇形容这处房产。

在住宅环境中相关的例子包括:

  • 据报道周边有性犯罪者;
  • 之前居住在这里的人曾涉嫌有组织的犯罪
  • 帮派组织成员;
  • 房屋内发生过死亡事件;
  • 房屋曾遭遇抢劫或蓄意破坏;并且
  • 有报告说房屋闹鬼。

卑诗省的法律并没有就受到非议的房产进行定义。也并没有要求卖方或代表卖方的持牌经纪公开那些可能会被认为是污点的情况。我们建议买方慎重考量自己的担忧,与他们的持牌经纪讨论,进行必要的质询,以免购买令自己不适的住宅。

您应该了解哪些其他问题?

提供《房屋说明报告》了吗?

在卑诗省,卖方可填写《房屋说明报告》。该报告旨在为潜在买方提供房屋状况说明。

该房产的分区情况如何?

当地政府负责房产的分区。分区规定了哪片土地可以建什么类型的房屋:独立屋、双联屋、多户型住宅、商用房产,或工业用房产。您也许也想了解周边房产的分区情况,这样可以确定周边是否会突然出现一所工厂或一座公园。

提供《土地所有权搜索》了吗?

《土地所有权搜索》能够让您看到该房屋目前的业主是谁,是否有已登记的抵押权,地役权,限制性契约,通行权等等可能会影响房屋使用或价值的因素。

房屋有限制性契约吗?

限制契约对业主对房屋的占有和使用有明确的限制。比如外部装修的禁止类型,建筑的最小面积,或者最大高度,以上这些只是您可能会遇到的限制性契约中的几种。购买带有限制性契约的房屋意味着您必须要遵守相应的规定。

有地役权吗?

地役权是指为了某特定目的,某一方有使用另一方土地的权利。比如:为电话和电气公司提供的地役权,使他们在私有地产上树立电线杆或电线;提供给他人的地役权,使其可以在他人的土地上开车或路过,或为天然气或水利公司提供的地役权,使其可以架设管线来服务顾客。

要交多少房产税?

如前文所述,应缴纳的房产税金额取决于您可以贷款的金额。

结构包括在保险范围内吗?

由有资质的住宅建筑商根据1999年7月1日申请的或之后申请的建筑许可建造的住宅,或在不需要建筑许可的区域于1999年7月1日或之后开始施工的住宅,均应符合《住宅业主保护法》中强制第三方保证保险规定,除非有适用的豁免。您的持牌经纪将协助您取得关于保险的信息。卑诗省房管局房屋业主保障办公室()可以帮助您解答关于保险的相关问题。您可以拨打免费电话1-800-407-7757或访问其网站:www.hpo.bc.ca来寻求帮助。

固属物与动产

建筑或土地上所含的物品将按照固属物和动产来划分。理解固属物与动产之间的区别非常重要,因为固属物在房屋售出时与房屋固定联系在一起,而动产可由原业主带走。如果您看中一处很棒的嵌入式壁炉,备用卧壁橱里的墨菲床,公用设施中的真空罐,或百叶窗,但不确定是否卖方同意留下它们,您应该询问清楚它们是不是固属物。

有许可吗?

修建和/或翻新工作取得许可了吗?电力和天然气系统,包括原有系统及变更/增加工程已经取得许可了吗?如需了解市内天然气和电力作业需要何种许可,请联系卑诗省安全局,致电1-866-566-7233或访问www.safetyauthority.ca。

分层物业和合作运营物业怎么样?

如果您打算购买的房屋涉及所有权中的分层或合作运营,需要额外考虑以下几点:

  • 每月公用区域维护(物业费)支出是多少?

 

  • 包括什么公共设施或服务?
  • 该大楼是否因诚实运营和成功运营而收获良好的口碑?那些并非由开发商控制的单位是否再次成功销售出去?
  • 谁负责管理休闲娱乐设施?您需要为使用任何设施或便利设施支付额外的费用吗?如果是新开发的物业,是否已确定可以入住的具体日期?入住之日,游泳池和娱乐设施是否可以正常使用?
  • 如何管理该物业?该物业是由持有房产局许可的公司提供多层楼宇管理?还是由业主各自“自行管理”?
  • 应急储备金是多少钱?每月的物业费中有多少是用于支付这笔钱的?该基金用于维修(如更换房顶、水管、内部装修改造等等)的资本性支出(一年发生不了一次,或不常发生的常用开销)?
  • 业主可以将自己的房屋出租吗?整个项目中有多少可出租单位?
  • 楼里可以养宠物吗?有其它使用限制吗?
  • 同意进行任何特殊评估吗?或是否提到将来可能需要进行特别评估的结构问题?
  • 曾对大楼的围护结构进行过改造吗?从2000年10月1日起,卑诗省所有从事、安排或管理建筑围护结构改造的承包商都必须作为建筑围护结构改造商取得住宅业主保障办公室颁发的许可,并必须提供适合建筑围护结构改造适用的第三方房屋保证保险。
  • 停车位和储物柜怎么样?在分层地契中,有两个大的物业划分,从分契计划书中可以看到——那些划分的物业或者是分契单位或者是共有财产()。共有财产又可以进一步分为有限共有财产(),供一家或多家分契单位独家使用。分契计划书通常对于停车位和储物柜包括以下一种或多种安排方式。
    • 停车位或储物柜为单独的分契单位。停车位和储物箱可能有其独立的分契单位号码,尽管这种现象不常见,但确实存在。通过查看分契计划书,可以确定指定区域如何划分。
    •  停车位或储物柜是分契单位一部分。作为分契单位一部分的停车位或储物柜与使用停车位或储物柜的主要单位(主要的分契单位)共用同一个分契号码。这种划分允许买方自动获得停车位或储物箱的使用权。
    • 停车位或储物柜为公共财产的一部分。如果停车位或储物空间是公共财产的一部分,分契产权公司拥有对该区域使用的最后一刻控制权,开发商出租给分契产权公司的情况除外。全体业主作为共同租赁人拥有公共财产。根据《分契产权法》,商品房管委会有权允许某一个拥有者独家使用公共财产。

如果停车位或储物柜被指定为公共财产,业主有权根据商品房管委会授权该业主独家使用的规定,单独使用特定的区域。这种划分是一种短期的独家使用协议,根据该协议商品房管委会允许业主在一年中有限的时间内使用停车位或储物柜。商品房管委会可以选择续约,也可以选择不续约。

在某些分契产权中,开发商将停车位或储物柜等公共财产出租给自己,或出租给与开发商有关的公司。公共财产出租后,开发商再同买方签订协议,根据协议开发商将一个或多个停车位或储物柜转租给买方。通常情况下,开发商会将一个停车位或储物柜出租给一个买方。这些租赁通常不会按照所有权形式登记,否则不容易发现这些租赁行为。

  • 停车位或储物柜是有限的公共财产。有限的公共财产()是供特定的分契单位业主独家使用的公共财产。如果物业被划分为,尽管它仍由分契产权公司内的全体业主作为共同租赁人共有,但可由分契计划书中确定有权使用的分契单位的业主独家使用。

您应该获取关于该建筑的哪些信息?您应该要求查阅已登记在册的法律条文、现行规则、年度运行资金预算、“资料证书”(《分契物业法》规定的表),以及至少过去两年的全部会议纪要(包括商品房管委会会议,以及该分契单位所属分契产权公司任何部分经理(或成员)年度或特别全体会议)。您还应要求查看相应的保险信息,外围结构检查报告或修缮报告,登记在册的分层示意图,以及关于共同财产的修缮或决议,以及过去一年中所有所有人与分层协会的信息往来。这些文件会决定您的单位及公共区域的使用方式。这些文件将告诉您这座建筑曾经发生过什么问题。请仔细阅读这些文件,因为它们可能会揭示这座建筑可能存在的问题。

 

辅助服务——验房及其他调查报告

您已找到愿意出价的房子了!除了本手册前文提到过的信息和建议的调查区域之外,您也许应该聘请专业的验房公司对物业的重要部分提供验房,出具报告。您可以在出价之前聘请这些专业公司,更常见是,您在收到验房报告并对结果满意的情况下,再出价。委托验房或出具报告的成本各异,这个成本应该包含在您的总购房成本中。

您希望进行的验房及验房报告的类型取决于您中意的房产类型(如独立屋、分契产权单位、休闲型房产),以及房产的机械部件和服务内容和地理位置。以下是比较常见验房和验房报告清单,供买方选择。因为每一次验房或验房报告的重要程度都取决于房产自身的性质,所以该清单按照字母的先后顺序而非重要性的前后顺序排列。

  • 评估报告:提供房产价值指导,某些抵押贷款公司可能会要求提供,或者想了解房产预估价的买方想要了解。
  • 折旧报告:帮助分契产权公司计划未来的维修和维护成本,帮助潜在买方了解可能会需要哪些维修,以及分契产权公司进行维修所需的成本。
  • 电力检查:对房内电力系统和房屋各部分的检查,帮助发现可能存在哪些不足。
  • 工程报告:提供关于任何建筑的完整性以及物业其他方面的信息。
  • 环境报告:帮助您判断房产是否有环境问题或相关考量,包括但不限于石棉,氡气,地下石油储藏罐或稳水区。
  • 火炉和烟囱检查:帮助您判断火炉和烟囱是否符合当前的安全和保险标准。
  • 天然气管线检查:由天然气公司负责检查,帮您判断天然气管线的完整性,以及在天然气管线上方进行的房屋改造需要迁走。
  • 验房:为您提供关于房产实际条件的信息。
  • 市政府合规报告:由市政当局出具,为您提供(不)遵守市政规章制度和规定的情况,或市政当局批准的例外情况。
  • 管道系统检查:对房产的管道系统和排水部件的检查,并列出任何不足之处。
  • 房屋说明报告:由卖方提供的就其所知的关于房产状况的声明。
  • 验房师证明:展示房产界限和与其相关的所有改善位置的报告。
  • 排污系统检查:了解排污系统的状况。
  • 所有权搜索:确定土地的所有权,以及是否已有任何地役权、限制性契约、租约、抵押贷款、留置权和土地登记的费用。
  • 水质/量测验:判断水供应的回收速率和质量。
  • 木材炉/壁炉检查:判断木材炉或壁炉是否满足保险要求。

您可以就房产的某一具体部分要求其他检查或报告,比如房顶、空调,或影响您做出购房决定的部分的实际状况。

 

制作报价单

一旦您找到心仪的房子,必须准备书面报价。鉴于这是一笔巨额投资,您在准备书面报价单时,应该聘请一名律师、公证人员或房产持牌经纪。通常,报价单都使用标题为”买卖合同“的标准格式。

 

报价单中应该包含什么?

您的报价单种应该包含一些标准条款,以及您认为重要的条款。请知悉,一旦您和卖方都在这份文件上签名,这份文件就具有法律约束力。具有法律约束力意味着您和卖方受合同的条款束缚,并必须履行合同中规定的相应义务。你们中任何一方均可起诉对方,强制对方执行他或她在合同中应执行的条款。即使合同中包含待定条款,只要您和卖方签署了合同,它就有法律约束力。

您的报价单应该包括:

  • 出价日期。您出价的终止日期和时间。
  • 买方和卖方的法定全名和地址。
  • 房产完整的法定描述。
  • 您将支付的定金金额(这笔款项将会被存进信托账户,并将用作您首付款的一部分)。
  • 售价。
  • 您现金首付款的具体金额,以及您将使用何种方式支付剩余房款。您理想的交割和入住日期。
  • 在出售前应满足的条件清单。这些被称为“待定条款”或者“先决条件”。
  • 没有固定在房子上,但您声明要包含在售价中的物品(动产)清单,如布艺装饰、冰箱、炉子等等。对这些物品做一个具体的描述是十分有帮助的。您的签名。

 

卖方有哪些选择?

卖方收到您的“购房报价单”后,有以下四种选择。

完全接受报价单中所写的全部内容

如果买方在未作任何改动的报价单上直接签字,就构成了一份具有法律约束力的合同。请您再次注意,一份具有法律约束力的合同意味着您和卖方都受合同的条款制约,并必须履行合同中陈述的相应义务。可依法强制您执行该合同。

拒绝该报价

卖方没有义务接受您的出价,或还价。

对该报价不予回应

卖方没有义务通知您其已接到报价。

还价

如果卖方对您的原始出价进行了任何更改,即认为卖方拒绝了您的出价,并为您提供一个新的出价。新的出价通常被称为“还价”。
当您接到还价的时候,您就同卖方一样有了三个选择:接受,拒绝或进一步还价。还价的过程可能会一直继续,直到达成协议。
如果您不能接受还价,或者您改变主意,卖方不能选择回到您的原始出价,并接受它。

 

买方有哪些选择?

如果您在起草书面报价单之后改变主意,不想再购买房产了,可以撤回报价单。但是撤回报价单可能会导致许多法律问题,所以您应该就如何正确遵守相关程序寻求专业建议。

 

更多关于待定条款的信息

将待定条款(也被称为先决条件)写进报价单,目的在于虽然双方一旦签字,合同就拥有法律约束力了,但不满足具体的条件,无法完成购房交易。

待定条款必须谨慎准确地措辞。在编写这些条款的时候寻求专业援助是十分明智的,但保证这些条款的意思是您真正想表达的意思,是您自己的责任。

您与卖方可协商的待定条款数目不限,但是您写进报价单中的条款数目越少,您作为买方就越显得真诚,您的出价就越有可能被接受。请记住,在您试图满足您自己设下的目标时,您实际上是在要求卖方将自己的房屋从市场上撤下。

您希望对您的购房设定的一些“待定”条款包括:

  • 令人满意的专业验房
  • 您要求的贷款安排
  • 借款人批准您可以承担卖方现有的抵押贷款
  • 您目前房屋的销售
  • 如果该房屋是分契单位,令人满意的所有相关的分契产权文件的审查,包括工程报告和/或验房报告(如有)。

当您将“待定”条款写进报价单,您必须作出合理的努力,使您的条款能够达到满足。您必须认识到,这些待定条款不是允许您规避合同中法定责任的”逃避“条款。一旦您已经满足相关条件,应该向卖方发送书面通知,告知您会将待定条款从合同中撤销。

如果您在作出合理努力后,仍无法满足条款,合同自动结束,您无需承担完成购房的法定义务。请记住,如果您的定金由房产经纪公司保管,那么在返还您定金之前,您与卖方都必须签署一份定金解除表。

卖方可能希望接受包括待定条款的合同,因此在您撤销待定条款之前,仍然可以考虑其他出价。为给自己更多的选择,卖方可能会要求在协议中增加一项条款,即允许卖方在收到另一个有吸引力的出价后,您应在较短的指定时间(通常为24到72小时之间)内撤销所有待定条款。如果您无法做到,您的附有条件的合同即告终止。通常情况下,如果您以出售您目前的房产作为报价的待定条款,卖方可能会要求添加相应的时间条款。

 

更多关于定金的信息

通常情况下,您会在发出报价单或在您的出价被接受之后支付定金。这笔定金通常会由房产经纪公司的信托账户代为保管。房产经纪公司之所以保管这笔定金,是为了交易,而不是仅仅出于保护您的利益。请注意:如果您的合同包含对您有利的待定条款而且您没有撤销这些条款,您将不会自动拿回您的定金。您和卖方都要签署单独的定金解除表。如果卖方没有签署解除表,您必须咨询法律建议,因为您的代理不能在您和卖方都同意的情况下解除定金。

除非合同具体说明,定金产生的利息归您或卖方所有,利息将被支付给卑诗省房地产基金会。

如果您的定金由房产经纪公司之外的其他人保管,您应该寻求法律建议,以确保在如何保管定金和定金解除条件方面不会产生任何问题。

 

完成购房交易

您签署的买卖合同明确规定了交易完成的日期。在那一天,房屋的法定所有权将按照房屋的购买价由前业主转移给您。您可以在合同上规定的入住日期迁入新居。交易完成日和入住日期未必是同一个日期。

 

您在完成购房时需要法律援助吗?

通常情况下,买方会聘请律师或公证人员准备转移法定所有权的相关文件。除其他方面之外,他或她还可以通过以下方式保障您的利益:

  • 在土地所有权和测量部门办公室登记系统中搜索,除卖方之外是否还有他人对该房屋拥有法定权利,以及是否存在已注册的地役权或限制性契约
  • 准备将法定所有权从卖方转移给您的文件,包括申报物业转让税
  • 如果需要,确保卖方之前的抵押贷款已经解除。
  • 确定应由卖方负责支付的所有款项都已付清
  • 安排您签署转让文件
  • 准备“调整声明”,列出您所欠的全部金额和完成购房交易所需资金
  • 向卖方交付最后一刻应付金额,并保证您在土地所有权和测量机关办公室登记为房屋业主
  • 获取分契产权物业的相关文件,如资料证明(《分契物业法》规定的表格),付款证明(《分契物业法》规定的表格),和分契产权公司的保险证明

这一天终于来了!您已经签署了文件,交付了支票,拿到了钥匙。房子是您的了!

 

关于持牌经纪的投诉

如因持牌经纪提供的房地产服务而产生任何疑惑,可以考虑采取以下步骤:

  • 就上述问题与持牌经纪进行讨论。
  • 若问题未能解决,与负责房产经纪公司的管理经纪人协商如何解决。以上两种方式通常可以解决大多数问题。
  • 如果持牌经纪是当地地产业管理机构成员,您可以与该机构联系。该机构也许能够通过非正式的方式帮您解决问题。地产业管理机构有时会对违反其道德规范和商业管理标准的行为进行调查。如果确有违反《地产服务条例》相关规定或规则的行为,这些管理机构会上报给理事会。请登录...查询当地机构的名称和地址。
  • 如果您对结果仍不满意,请拨打604-683-9664或卑诗省免费电话1-877-683-9664,或访问..联系房地产理事会。

房地产理事会可针对办理您房地产交易的房地产持牌经纪提起的投诉进行调查。理事会有权对不遵守行业道德的持牌经纪进行处理。但是您需注意的是,理事会没有权力要求持牌经纪履行合同条款,对不履行合同的卖方业没有任何管辖权。理事会不能就持牌经纪造成的损失责令其向原告赔偿。这些问题应通过法律程序解决。

 

热门评论

卫华
转:最近,一个加拿大的研究机构,发布了一项调查报告,总结了花30万加币,能在加拿大的各大城市买到什么样的房子?报告已经曝光便引起了加拿大人的广泛关注,尤其是刚刚就业的年轻人。很多人都感慨,房子越来越贵,买不起房子了!   30万加币,大概是157.3万人民币,这对于加拿大人是个什么概念呢?   根据去年12月份的一项调查显示,加拿大最富裕的1%人口的平均收入约为46.6万加币,他们中的最低收入都能达到22.7万加币。仅仅每年的纳税,平均都在15万加币以上。可想而知,平民阶层的年收入估计都还不到10万加币。   点击图片查看幻灯模式   30万加币,也就意味着加拿大平民阶层约3年多的收入,富人阶层一年左右的收入。   从房价最高的温哥华到房价最低的魁北克部分区域,30万加币也就能买个30平米—190平米的房子。   让我们来具体看一下,30万加币在加拿大各城市的购房情况:   温哥华:31平米;列治文山:34平米;列治文:41平米;本拿比:45平米;高贵林:61平米;素里:71平米;多伦多:48平米;密西沙加:70平米;伯灵顿:71平米;汉密尔顿:93平米;渥太华:100平米;Kitchener:101平米;Cambridge:109平米;伦敦:124平米;温莎:133平米;蒙特利尔:114平米;拉瓦尔:126平米;魁北克城:137平米;加蒂诺:175平米;萨斯卡通:100平方米;里贾纳:108平方米;卡尔加里:86平方米;埃德蒙顿:109平方米;哈利法克斯:111平米。   原来,苦恼房子的不只有中国人,加拿大人也在为买房子的事犯愁。不过,相对加拿大人的收入,我们中国老百姓要辛苦的多。因为,普通加拿大平民,也差不多花个7、8年左右就能挣出一套房子,2、3年左右就能挣出一套房子的首付。而中国老百姓呢?可能要花30年甚至40年的时间才能挣出一套房子,有人甚至要花一辈子的钱去买一套房子,10年左右才能挣出一套房子的首付,这样的差距不仅仅是收入不同造成的,还有高房价造成的。   本文由作者北美购房网原创(微信号:beimeigoufang)首发,转载请注明作者信息及来源,违者必究。

2017-01-18 14:52:51 (0)

peterlin
买房是大事,这个信息太重要了, 必须先好好看看。

2017-01-17 17:19:33 (0)